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【工程类纠纷案件】案例：合建协议无效返还起争议
发布时间：
2026-10-29
分类：
新华网
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注：本案例基于过往工程纠纷提炼改编，项目名称、主体信息、精确金额均做模糊化处理，仅用于专业技术交流分享，不对应单一真实项目。
案情概况
原告（案涉土地权利方，拆迁服务公司）与被告一（案涉酒店经营方，酒店管理有限公司）、被告二（拆除工程公司）为合建合同关系，三方因合建协议无效后的房屋腾退与折价补偿产生纠纷，诉至法院。20**年1月，原告与被告一签订《合建协议》，约定在案涉土地上合作建设酒店建筑及配套设施；两年后，原告与两名被告共同签订《补充协议》，被告二加入合建项目，负责土建施工与房屋拆除相关工作。项目建成后由两名被告实际运营酒店，后续双方就合同效力产生争议，2021年法院作出生效判决，认定案涉《合建协议》及补充协议无效，判令两名被告将涉案房屋腾退返还给原告。腾退过程中，双方就被告方投入的建筑施工、室内外装修装饰、设备设施及家具配饰的折价补偿金额产生分歧：两名被告主张其共同对房屋建设、装修及设施设备投入巨大，原告应按实际造价予以补偿；原告主张部分建筑为原有设施、部分装修为原告自行实施、违建及可移动物品不应计入补偿范围。
案件争议点
1. 折价补偿范围争议：合建协议被认定无效后，哪些建筑、装修及设施属于被告方投入并应纳入折价补偿范围；原告主张三层室内装修、东南角平房、北侧平房、深水井等为原告原有或自行建设，不应计入被告投入造价。
2. 违建部分处置争议：四层钢结构建筑属于未取得规划手续的违建，原告主张应予拆除、不应计入补偿造价；被告方主张该建筑为实际投入建设，应按建造成本予以折价补偿。
3. 施工期与计价标准争议：双方对主体结构、装修工程的实际施工时间存在分歧，对应适用哪一版定额与哪一期造价信息计价存在争议；土方外运距离、渣土消纳地点无书面证据，对应费用标准无法达成一致。
4. 软装物品归属争议：客房、餐厅及公共区域的家具、家电、灯具等软装物品，属于可移动物品还是附合装饰装修，是否应纳入折价补偿范围；相关物品无购买凭证、品牌规格不明，价值如何认定。
5. 材料品牌与造价争议：精装修主材面层无明确品牌型号，双方对材料档次与造价标准各执一词，无法就计价标准达成共识。
划小重点
- 本案是合建合同无效纠纷中典型的造价补偿争议案例，核心在于合同被认定无效后，对于已形成附合的建筑、装修投入如何折价补偿，以及权属存疑、违建、可移动物品等特殊事项的价值认定边界
- 从裁判逻辑来看，合同无效后财产返还遵循“能返还的返还，不能返还的折价补偿”原则：对双方无争议、已形成附合的建筑与装修投入，按实际建造成本予以折价补偿；对权属存在争议的项目，由主张权利一方承担举证责任，结合鉴定意见与举证情况综合裁量；对未取得合法规划手续的违建部分，通常不按合法建筑全额支持造价补偿，而是结合过错程度、实际投入酌情处理；对可移动的家具、家电等软装物品，一般判令使用方自行搬离，不计入折价补偿范围。
- 对土地提供方而言，合作建房前应明确项目规划手续与合建边界，避免后续出现违建认定与补偿纠纷；合同履行中对各方投入的建筑、装修范围及时书面确认，避免事后就权属产生争议；合同被认定无效后，及时固定各方投入证据，配合司法鉴定厘清价值。
- 对投资建设方而言，合建项目应充分核查土地与规划手续的合法性，审慎评估合同效力风险；建设过程中留存完整的施工图纸、采购合同、付款凭证等全部造价资料，明确施工范围与投入边界；合同无效后积极主张折价补偿权利，通过司法鉴定客观核定投入成本，保障自身合法权益。
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