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【工程类纠纷案件】案例：商铺转租装修损毁起争议
发布时间：
2026-10-30
分类：
新华网
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注：本案例基于过往工程纠纷提炼改编，项目名称、主体信息、精确金额均做模糊化处理，仅用于专业技术交流分享，不对应单一真实项目。
案情概况
原告（涉案商铺次承租方，自然人）与被告一（转租方，自然人）、被告二某工艺品厂（房屋产权方）、第三人某健康管理公司（实际经营主体）为房屋租赁合同关系，因无权转租引发装修损毁、损失赔偿产生纠纷，诉至法院。 案涉房屋产权为被告二工艺品厂所有，其先将房屋出租给某医药公司，后承租方变更为他人，租期至2023年5月，合同明确约定不得对外转租。被告一受前述承租方委托，于201*年与原告达成租赁合意，原告筹备经营第三人某健康管理公司，于当年1月进场装修，同年7月完成装修并试营业。次年1月，原告与被告一签订正式书面房屋租赁合同，约定租期至2023年5月。租赁期间，被告二与原承租方签订终止协议，解除租赁合同并收回房屋；其间被告二曾与原告协商直接签订租赁合同，因租期要求未达成一致未果。租赁期间，被告二自行安排人员进场对房屋进行重新装修，造成原告已完成的装修大面积损毁，原告阻拦未果并报警，三方协商赔偿未能达成一致。原告要求解除租赁合同、由二被告连带赔偿装修及物品损失、支付违约金并赔偿经营收益损失，同时申请对案涉商铺的装修造价进行司法鉴定。
案件争议点
1. 转租效力与责任主体争议：一手租赁合同明确禁止转租，被告一的转租行为是否构成无权转租，案涉租赁合同是否有效；二被告是否应对原告的装修损失承担连带赔偿责任；产权方收回房屋后自行拆改装修，是否构成侵权并承担相应赔偿责任。
2. 装修损失范围与造价争议：哪些装修项目属于原告承租后新增投入，哪些属于房屋原有设施，双方各执一词；已被拆改损毁的4间房屋装修、隐蔽钢结构工程，能否依据原告提交的施工图纸核算造价；通风空调、消防、机电等安装工程归属存在分歧，是否应计入损失范围。
3. 合同解除与违约金争议：原告主张解除租赁合同并要求对方支付违约金；被告一主张原告欠付租金、合同已自动解除，且转租本身不具备合法效力，不应承担违约金责任。
4. 经营损失与物品归属争议：第三人主张因装修损毁导致的逾期经营收益损失应予赔偿；被告方主张经营收益无事实与法律依据，现场可移动软装、设备物品可由原告自行搬离，不应计入赔偿范围。
5. 租金支付与知情义务争议：双方对已付租金的截止时间各执一词；原告是否知晓一手租赁合同已终止，是否仍负有继续支付租金的义务，各方存在重大分歧。
划小重点
- 本案是商铺转租纠纷中典型的“无权转租+现场灭失”型装修损失争议，核心在于转租链条断裂后，次承租人的装修投入如何认定、责任主体如何划分，以及现场被损毁后的造价核定规则。
- 从裁判逻辑来看，此类纠纷中，产权方明知房屋存在次承租人仍直接进场拆改装修的，应对装修损失承担主要过错责任；次承租人知晓转租无合法授权仍承租的，也需自行承担部分风险。造价认定层面，可现场核实的装修项目按常规标准核定；已损毁、隐蔽类项目结合施工图纸、付款凭证等举证情况综合认定；可移动物品与经营收益通常不纳入直接装修损失范围。
- 对商铺承租方而言，承租前应核实出租方的产权与转租权限，留存一手房东同意转租的书面凭证；装修过程中完整留存施工图纸、采购合同、付款凭证等全部资料；遇产权方或第三方进场拆改时，第一时间固定现场影像证据，避免因现场灭失导致自身投入无法举证。
- 对房屋产权方而言，收回房屋时应与实际使用人妥善协商装修处置与腾退事宜，避免擅自进场拆改引发侵权赔偿；约定禁止转租的，应及时核查房屋实际使用情况，发现转租尽早主张权利，减少后续纠纷成本。
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